建物表題登記 バルコニーは床面積に含まれるのでしょうか？
建物表題登記 バルコニーは床面積に含まれるのでしょうか？
不動産登記法上でバルコニーが床面積に算入される場合、またそうでない場合とはどういったところに注意が必要なのでしょうか？
一般的な登記の流れとして、建物の建築工事が完了し、請負業者側より建物の引渡しを受けてから登記をすることは問題ありません。
不動産登記法では、建物の引き渡しが行われてから、「一か月以内に登記をすること」という決まりになっています。
登記申請するため書類を揃えて、管轄法務局の不動産部門、申請受付窓口に提出したら申請完了です。
あとは、法務局で公開している「完了予定補正日」に申請した時と同じ窓口に行くと、登記完了証が受け取れます。
ここまでの登記は、表題部というものですが、新築された建物の細かな情報が登録されます。
そして、この表題部登記簿へ権利部門の登記によって、所有権や抵当権などの権利を表す登記がついてくるのです。
ところが、金融機関などからご融資を受けて建築資金を工面する場合には、ちょっと順番が前後してしまうので注意が必要です。
どういった点か？というと・・・
建物代金を現金で支払う場合は、引き渡しが終わってからの登記スタートとなるケースがほとんどですが、ご融資を受けていて、資金ご実行の日には、抵当権を対象の不動産に設定しなければならないときというのは、その日までに表題部の登記が完了していなければならないのです。
ここで注意したい点があります・・・建物はまだ引渡しを受けていないのにも関わらず登記を申請することができるのかどうかです。
答えは、「できます」。できてしまうんです。
むしろ、現実的にそういった登記の仕方をしている建物の方が多いいかもしれません。
表題部登記というのは、申請するために、いくつかの要件があって、その要件がクリアしていれば、登記は進めることができます。
では、完成しきっていない建物を登記するのには、その建築中の建物の工事がどこまでが完了していればよいのか・・・？どういった状態になっていればよいのでしょうか・・・？
【屋根や壁】
①屋根および周壁があって、土地に定着する一組の建造物として存在するに至った時には、床および天井を備えていなくても、建物として登記ができるとされています。
ただ少なくとも雨風をしのげるものでなければならいのですが、客観的に建物としてみとめられるものは登記できるともされているんです
【内装・外装工事】
②また、一般的には、建築中の建物を建物として認定することのできる時期は、その用途に応じて判断することになるようですが、その用途に供することのできる程度に外装工事と内装工事が完了していることが必要です。
例えば、風呂・キッチンが設置されていて、水回りが確保されているなど・・・。
上記をまとめると、不動産登記法という法律において、建物として認定するための基準とは
【要件】
屋根、周壁などの外気を分断するものを有する
土地に定着したもの
その目的とする用途に供し得る状態にあること
不動産として独立して取引の対象となり得るものであること
を必要とするんです。
さらに、こういった登記要件を不動産登記法で使う言葉で表わすと以下のようになります。
外気分断性ってなんなんでしょうか？
外気分断性というのは、外気が建物の内部に自由に出入りすることを防止するためにある、屋根と周壁の壁等の存在のことを指します。
これは、建物の使用目的に合った室内の空間が屋根や周囲の壁等によって維持されていることを必要とするもので、必ずしも物理的なものに限定するつもりではなく、使用目的にに応じて判断されます。
例えば・・・
ガソリンスタンドの給油部分のスペースがそのようなものです。屋根はあるけれども外気を分断するには至りません。
定着性とは一体どんなことなのでしょうか？
土地の定着物というのは、現実的に土地に付着していて、しかも継続的に付着した状態で使用されることが社会通念上その物の性質とされるものを表します。
この「永続的に」というのがポイントですね。
例えば・・・
キャンピングカーやレジャーハウスは本来自由に移動できて、一定の土地に固定させて使用するものではないので、原則的には建物としては認定できないようです。また、船は岸壁にロープで係留しているだけでは定着性は認められないのでこれも認定できないようです。
用途とは一体どんなことなのでしょうか？
建物は、ある一定の用途のために人工的に建てられているものなので、その用途に適した一定規模の室内の空間が確保されていなければなりません。人か物が一定の時間、そこに滞在していなければならなくて、単に通行することだけを目的とする渡り廊下は用途性の点から建物とは言い切れないようです。
例えば・・・突堤のの先に設けられた灯台は、人が出入りすることができるけれども、専ら投光設備を維持管理するために設けられているもので、用途性の面では建物としては認定できなかったりします。
またまた、えっ？本当？と思ってしまうかもしれませんが・・・観音像の形態をした建造物は、内部に祭壇が設けられ、参拝者が着席できる施設があって、
寺院の本堂として利用されている場合は用途性が認められ、建物として扱われます。
ちょっと参考までに！
鎌倉の大仏は、大仏の内部に入ることはできても、内部を利用するための設備は何にも設けられていないので、建物としての用途性が認められないのです。
取引性とは一体どんなことなのでしょうか？
物件変動の対象としての建物は、社会通念上、独立した客体でなければなりません。そして、一定の価値も有している必要があります。
長くなりましたが、バルコニー部分はどうでしょうか？
外気は自由に出入りしてくるので、外気分断性の面で建物としての要件に欠けてしまいます。
なので、基本的には床面積には算入しないのです。
（ただ、バルコニーでも全天候対応可能で開閉式の扉や雨がこいなどがある場合は、例外として算入するケースもあるので注意が必要）
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